Direito Imobiliário: tudo o que as pessoas devem saber.

O Direito Imobiliário é tradicionalmente conhecido pelos atos de compra e venda de imóveis e também pelas locações.

Devido à geralmente baixa intensidade dessas transações no âmbito das empresas, aparentemente, tem-se a impressão de que tais atos possam ser realizados sem a intervenção de um especialista na área, para, ao menos, dar orientações. É exatamente nesse ponto que mora o perigo, já que, normalmente, as pessoas somente procuram o profissional quando já estão enfrentando um problema.

Para esclarecer, no entanto, de uma vez por todas, tudo que se deve saber sobre o Direito Imobiliário no âmbito empresarial, elaboramos este artigo com os principais aspectos aos quais devemos atentar. Siga a leitura e confira!

O que é o Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário compreende o ramo do direito privado que se encarrega da determinação de normas que regem as relações jurídicas sobre a propriedade imóvel — aquisição ou perda; locação; posse; usucapião; condomínio; incorporações imobiliárias; financiamentos; doação e cessão de direitos; direito de construir; direito de vizinhança e formalidades do registro de imóveis. Enfim, todos os institutos em direito admitidos no tocante a essa classe de bens.

Dessa forma, podemos dizer que o Direito Imobiliário tem como foco a propriedade dos bens imóveis, bem como todas as possíveis ações que decorrem das prerrogativas do seu proprietário.

A base legal do tema é tratada pelo Código Civil (Lei 10.406/2002), especialmente no capítulo de Direitos Reais, em que se encontram os principais aspectos e consequências da relação de propriedade, mas também na seção dos Contratos — regras fundamentais à segurança dos negócios jurídicos praticados no âmbito da propriedade.

No entanto, existem outras leis específicas muito importantes, que são decisivas para o assunto em questão. Dentre elas:

– A Lei de Locação (Lei º 8.245/91), que abrange a locação de imóveis urbanos;

– A Lei do Sistema Financeiro de Habitação (Lei nº 4.380/64);

– A Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6015/73).

Ademais, o Código de Defesa do Consumidor, em alguns momentos, apresenta-se como o regramento indispensável ao Direito Imobiliário, uma vez que regula as relações de consumo, as quais são comumente formadas e envolvem, por exemplo, o comprador de imóvel na planta e a construtora, o locatário e a imobiliária, entre outras.

Opção de compra e venda

A opção de compra e venda é formalizada com um contrato preliminar, celebrado entre as partes na fase de tratativas. Ela consiste em um contrato atípico, pois ele não tem previsibilidade no Código Civil. Contudo, seus efeitos e validade são aceitos no mundo jurídico.

Por meio desse documento, o vendedor e o possível comprador estabelecem um prazo para a finalização do negócio — um compromisso de que, em dado momento futuro, a transação será realizada.

O escopo é conceder ao comprador interessado a preferência de aquisição do bem, dentro do período estipulado em contrato.

Na eventualidade de o proprietário descumprir sua parte durante a vigência desse prazo, ou seja, vender o imóvel para terceira pessoa antes de o contrato perder seus efeitos, sofrerá a penalização de multa.

Ademais, o contrato de opção de venda não pode ser registrado junto à matrícula do imóvel, pois essa modalidade não está prevista no rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos. Porém, o registro do cartório de notas é permitido.

Encerrado o prazo de validade do contrato sem que o interessado tenha efetuado a compra, o documento perde seus efeitos e o proprietário fica livre para vender seu bem a qualquer pessoa.

Escritura de compra e venda

A escritura de compra e venda é um documento público, no qual se registra a vontade das partes em realizar o negócio, conferindo-lhe validade, autenticidade, bem como todos os requisitos necessários à regularidade jurídica.

Ela é lavrada pelo tabelião do cartório de notas e consiste no documento definitivo para a modificação da propriedade do bem; abrangendo, igualmente, a constituição e a renúncia de direitos reais.

As escrituras são lavradas em caráter pro-soluto, no qual consta a declaração de quitação absoluta — hipótese essa em que não cabe rescisão — e de caráter pro-solvendo, cujo pagamento ainda não foi finalizado. Portanto, constarão no documento: os prazos de quitação, o número de parcelas e se existe a possibilidade de rescindir o contrato diante da inadimplência do comprador.

Finalizado o procedimento de escritura no cartório de notas, o próximo passo é apresentá-la ao cartório de registro de imóveis em que o bem é matriculado, para que, assim, seja atualizado o seu registro com os novos dados.

Direito Imobiliário. Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento particular por meio do qual o proprietário vendedor se obriga a transferir a propriedade do bem ao comprador, mediante pagamento de uma contraprestação.

Lembrando que a celebração do contrato, por si só, não tem o poder de transferir a titularidade do bem, pois está condicionada à formalização do procedimento no cartório de registro de imóveis — lavramento da escritura pública de compra e venda, com a respectiva transferência do bem ao nome do comprador.

No caso de contratos para aquisição de bens imóveis que ainda são fruto de financiamento bancário, o comprador, enquanto o imóvel não for quitado, terá apenas a imissão na posse do bem; assumindo, a partir daí, a responsabilidade do débito.

Na alienação fiduciária, o próprio bem é dado como garantia do pagamento do financiamento. Logo, o comprador adquire a propriedade depois que todo débito for honrado.

Qual a importância da consultoria jurídica para empresas?

Não são poucas as situações que envolvem os direitos da propriedade, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma locação, seja o financiamento da casa própria, seja o relacionamento com os vizinhos, sejam as chances de se deparar com obstáculos legais, sejam problemas por má fé das outras pessoas.

Para empresas atuantes nesse ramo, que lidam todos os dias com contratos, vários prestadores de serviço, burocracia junto aos órgãos públicos — tudo isso em um volume e em uma frequência muito maiores do que nas relações particulares —, a falta da orientação de quem tem experiência no assunto pode resultar em erros que comprometam a sua credibilidade no mercado.

Entretanto, a maioria desses dessabores pode ser evitada quando há uma assessoria de profissionais com expertise no assunto para direcionar cada ação e os negócios realizados.

Ao contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário, por exemplo, você terá um profissional a postos para ajudar a identificar:

– Cláusulas abusivas;

– Possíveis fraudes;

– Cobrança de impostos e taxas indevida;

– Melhores práticas de negociação, dentre outros.

E graças às evoluções tecnológicas, atualmente, já há, inclusive, escritórios que prestam assessoramento on-line, esse é o caso aqui da CRN Advocacia Especializada, um meio bastante dinâmico e que confere a essa relação maior agilidade; uma alternativa que realmente vale a pena conhecer.

O Direito Imobiliário é um setor estratégico para a economia do país e de intensa atividade negocial. Mas, apesar de toda essa prática, o seu desfecho é um tanto complexo e requer um conhecimento atualizado de legislações específicas, a fim de que não haja nenhum tipo de prejuízo nas transações que envolvam bens imóveis. Isso porque, na maioria dessas relações, estão em jogo os interesses de duas partes antagônicas.

Precisando de um Advogado de Direito Imobiliário e Contratos. A CRN Advocacia Especializada  na área, é capaz de te atender o seu anseio.